Berinvestasi di property bisa menjadi hal yang menarik dimana imbal hasil yang didapat bisa dari kenaikan harga atau dari pendapatan hasil sewa. Tahukah anda bahwa investasi di property dapat dilakukan melalui Dana Investasi Real Estat (DIRE)?

Sebelumnya ada baiknya kita memahami kembali tentang DIRE yang merupakan istilah resmi Indonesia untuk menyebut REIT ( Real Estate Investment Trust). DIRE didefinisikan sebagai kumpulan uang pemodal yang oleh perusahaan investasi atau manajer investasi diinvestasikan ke dalam aset properti baik secara langsung ( dengan membeli gedung/apartemen di mana sewa dan hasil penjualan dari aset properti tersebut dikembalikan ke pemodal sebagai dividen) maupun tidak langsung ( dengan membeli saham/obligasi yang diterbitkan perusahaan properti).

Diluar negeri umumnya DIRE menganut bentuk hukum trust. Bentuk hukum ini memang tidak dikenal di Indonesia, oleh karena itu DIRE di luncurkan dengan payung hukum Kontrak Investasi Kolektif (KIK). Meskipun menganut aliran KIK dan strukturnya mirip namun DIRE bukanlah reksadana. Hal ini karena DIRE memiliki beberapa karakteristik khusus yang tidak sesuai dengan batasan reksadana saat ini.

Investasi DIRE dibatasi menjadi 3 hal yaitu aset real estat (misalnya membeli gedung perkantoran/apartemen/rumah sakit dan menyewakannya), Aset yang berkaitan dengan real estat (membeli saham/ obligasi perusahaan properti) dan juga dalam bentuk kas atau setara kas.

DIRE diwajibkan menginvestasikan minimum 80% dari dana kelolaanya ke aset yang berhubungan dengan real estat dan minimum 50% dari dana kelolaan DIRE harus berbentuk aset real estat( perkantoran, perumahan, apartemen yang disewakan dan tingkat huniannya mencapai minimal 60%). Dalam membeli aset real estat tentu saja ada aturan khususnya misalnya DIRE dilarang membeli tanah kosong atau properti yang sedang dalam pembangunan, Dalam membeli saham yang berhubungan dengan real estat DIRE juga dilarang melakukan transaksi margin maupun short sale. DIRE juga dilarang memperjual belikan aset real estatnya secara aktif dalam jangka waktu yang singkat. Setiap tahun DIRE juga wajib membagikan dividen minimal 90% dari pendapatan kena pajak.

Bicara mengenai potensi keuntungan maka saat ini nilai sewa properti pertahun adalah 7-10% dari nilai properti tersebut. Dengan nilai properti yang terus meningkat setiap tahunnya tentu saja dalam jangka panjang investor DIRE diharapkan mendapatkan pendapatan dari kenaikan nilai properti plus nilai sewanya. Dengan DIRE pemodal kecil pun dapat ikut berkecimpung dalam sektor investasi properti.

Bagaimana dengan risikonya? DIRE hanya bisa berinvestasi ke aset real estat artinya kinerjanya akan sangat bergantung pada sektor properti. Risiko juga timbul pada kemungkinan gagal bayar sang penyewa, turunnya nilai properti dan risiko likuiditas pada saat investor mencairkan dananya sehingga manajer Investasi harus menjual asetnya, padahal menjual aset properti tidak selikuid menjual aset di pasar modal.

DIRE pertama di Indonesia saat ini sudah dilahirkan oleh PT Ciptadana Asset Management dengan produk DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia yang memiliki asset berupa Solo Grand Mall di kota Solo Jawa Tengah. Kinerja yang diharapkan adalah dari hasil sewa ( baik dari tenant, hasil parkir dan sebagainya) ditambah dengan kenaikan dari harga tanah ( di dinilai oleh Appraisal independen terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan secara bulanan). Untuk membeli DIRE ini dapat lansung dari manajer investasi yang menerbitkan atau melalui Bursa dengan kode XCID. Dalam 3 tahun terakhir ( per 23 Maret 2017) XCID membukukan kinerja 23.46% yang bahkan lebih tinggi dari IHSG yang pada periode yang sama kinerjanya sebesar 18.3% dan rata-rata reksadana pendapatan tetap yang imbal hasilnya 20.75%. Imbal hasil yang cukup tinggi in terjadi karena nilai tanah yang terus naik ditambah dengan pendapatan sewa.

Adapun di tahun 2017 ini sudah ada kandidat DIRE berikutnya dari PT Bowsprit Aset Management yang direncanakan memiliki aset berupa gedung perkantoran.

Namun demikian tentu saja ada beberapa hal yang harus diperhatikan sebelum anda memutuskan memarkirkan dana anda di DIRE antara lain dana awal yang cukup besar yaitu Rp 1 miliar rupiah bila membeli dari manajer investasi, kedua adalah dari sisi likuiditas dimana bila anda memutuskan untuk keluar dari DIRE ini sebelum 1 tahun akan terkena redemption fee yang relatif tinggi dan transaksi di bursa cenderung tidak likuid. Dengan asset dan jumlah unit yang tetap, DIRE juga terbatas dalam menerima investor baru sehingga anda akan bisa masuk bila ada investor lain yang bersedia menjual unit nya.

Dengan segala potensi dan risikonya DIRE diharapkan ikut memperkaya wahana investasi di Indonesia sambil ikut memajukan industri Properti di Indonesia.
Happy Investing